ACTUACION EN JUICIO DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS

Por Daniel Pombo Longueira

1. Introducción

Tuvimos ocasión de estudiar con detenimiento este asunto a raíz de un juicio en que nos tocó actuar representando a la parte demandada (1) y en el cual, finalmente, prosperó la tesis defendida por nosotros: el Administrador no puede iniciar en nombre y representación del Consorcio que administra un juicio de daños y perjuicios contra un tercero sin contar previamente con la aprobación o decisión de la Asamblea de Copropietarios.

Fruto de la investigación y análisis que tuvimos que encarar en su momento, esta nota pretende echar luz sobre un tema que resulta fuente de dudas y no pocas perplejidades tanto para los justiciables como para los operadores jurídicos. 

 

2. Naturaleza jurídica y funcionamiento del Consorcio de Propietarios.

Prácticamente nadie discute hoy día que el Consorcio de Propietarios constituye un sujeto de derecho con personalidad propia, distinto de los miembros que lo integran, al cual la ley le ha confiado la gestión de los fines que hacen a su creación, con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones (2) e incluso hasta también civilmente responsable (3).

Sin embargo, en aras de cumplir su objeto, necesita de órganos que decidan, ejecuten y controlen los actos precisos a tal fin. La Ley 13.512 (arts. 9, 10 y 11) establece dos autoridades ineludibles y necesarias (4): a) la Asamblea de Copropietarios; y b) el Administrador (5).

Corresponde a la Asamblea decidir sobre todos aquellos asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al Administrador (conf. art. 10 de la Ley 13.512). Constituye el “órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad” (6), el “ente supremo, soberano e idóneo, apto para resolver todas las cuestiones de interés común” (7). Unico órgano facultado para resolver válidamente sobre la vida, desarrollo y actos, en definitiva, del Consorcio (8), “debidamente convocada y constituida, es el órgano que delibera y toma las decisiones exteriorizando la voluntad del consorcio, que, como tal, impone la voluntad mayoritaria a la minoría disidente” (9).

En cuanto al Administrador, su función “consiste, por vía de principio, en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio y los que, excediendo dicho marco, no permitan, en razón de la urgencia, la convocatoria a asamblea para recabar el correspondiente mandato” (10). De acuerdo a la Ley 13.512, tiene facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin, como así también para elegir y despedir el personal de servicio de la casa (art. 9 seg. párr. inc. a]) y denunciar judicialmente a los propietarios o inquilinos que incurran en cualquiera de las conductas prohibidas en el art. 6 de la misma (art. 15 prim. párr.).

En síntesis podemos afirmar que mientras la función deliberativa se encuentra en cabeza de la Asamblea —quien es soberana—, la función ejecutiva se encuentra a cargo exclusivo del Administrador (11).

3. Representación del Consorcio.

En el derecho común, la representación puede ser de dos clases:

1. voluntaria o convencional: nace de la voluntad del representado quien, siendo persona capaz, por razones de comodidad o conveniencia designa un representante para que actúe en su nombre;
2. necesaria o legal: es la ley quien designa un representante, o bien para suplir ciertas incapacidades de obrar (como ocurre en el caso de los incapaces), o bien por razones prácticas (como ocurre con las personas de existencia ideal, en calidad de órgano).

Es a partir de este punto cuando se advierte tanto en los autores como en los tribunales que han tenido que tratar la cuestión discrepancias y hasta cierta confusión de conceptos y de argumentos. Tanto unos como otros coinciden en que la representación es ejercida por el Administrador mas… ¿con carácter legal o voluntario? ¿Representando al Consorcio o a los copropietarios que lo integran?

Quienes niegan la personalidad jurídica propia del Consorcio, le atribuyen al administrador el carácter de representante convencional de los propietarios que lo integran, basándose para ello en los términos de los arts. 9 y 11 de la Ley 13.512 (12).

Los partidarios de la tesis que reconoce al Consorcio como sujeto de derecho diferenciado, en cambio, concuerdan en que el Administrador ejerce la representación del Consorcio y no de los consorcistas; aunque discrepan respecto a la naturaleza o carácter que la misma inviste.

Para algunos, es tan solo un mandatario convencional del Consorcio, ligado al mismo por una relación de mandato; en consecuencia, desempeña una representación convencional.

Para otros, en cambio, si bien está ligado por una relación convencional con el Consorcio, cuando actúa en su nombre y representación no lo hace en virtud de un mandato sino en calidad de órgano del mismo; en consecuencia, es su representante legal o necesario. “La vieja concepción del mandato ha quedado hoy totalmente superada como forma de justificar la actuación de los entes colectivos” (13): el Consorcio, entendido como sujeto diferenciado de derecho, destinatario de obligaciones y poseedor de derechos, mediante el órgano de representación, regula la expresión exterior de su voluntad.

Sentado que el Consorcio constituye un ente jurídico con personalidad propia diferenciada de los propietarios de cada una de las unidades funcionales que componen el edificio, resulta ineludible que, además de órganos de deliberación (Asamblea) y de ejecución (Administrador), cuente también con un órgano con competencia para expresar exteriormente la voluntad consorcial con efectos jurídicos vinculantes, es decir, con un órgano de representación. Dentro de este contexto, si bien el art. 9 ley 13.512 se refiere al Administrador como “representante de los propietarios” y no “del Consorcio”, dado que la propia Ley 13.512 impone obligatoriamente su existencia (no pudiendo los copropietarios prescindir de su designación) estableciendo también sus facultades y obligaciones, debe concluirse que el Administrador ejerce también la representación legal del Consorcio (14).

3. Actuación en juicio.

La confusión reinante respecto al sujeto representado y al tipo de representación ejercida, se traslada también a la cuestión relativa a las facultades para actuar en juicio en nombre y representación del Consorcio.

Aquellos autores y fallos que sostienen que, aun cuando el Consorcio constituye un sujeto de derecho, a la luz art. 11 prim. párr. de la Ley 13.512 (15), el Administrador es tan solo un mandatario legal y exclusivo de los propietarios vinculado al Consorcio por una relación de mandato, concluyen lógicamente que el mismo carece de facultades para actuar en juicio en nombre y representación del ente consorcial, para lo cual resultará necesario que el Reglamento de Copropiedad (16) o una decisión asamblearia le acuerde expresamente facultades a tal fin (17).

En cuanto a la corriente que reconoce al Administrador como representante legal del Consorcio y no de los copropietarios que lo integran, tampoco la opinión resulta unívoca.

Aquellos que se enrolan en lo que denominaremos la tesis amplia, partiendo del hecho de que por ley el Administrador es el representante legal del Consorcio de Propietarios, concluyen que el mismo se encuentra también facultado para, mediante su sola autoridad, involucrar al ente que legalmente representa en cualquier clase de litigio o contienda judicial.

Mas para aquellos que como nosotros postulan la tesis restringida, ese solo hecho no resulta por sí solo suficiente para poder concluir que el Administrador cuenta también con dicha potestad en la extensión pretendida, pues una cosa es la facultad —aún implícita— para representar en toda clase de juicios al Consorcio, y otra muy distinta la facultad de decidir en su nombre la promoción de un litigio judicial de cualquier índole: “…el administrador carece por sí solo de facultades para decidir la promoción de un pleito judicial, necesitando a tal fin contar con la pertinente declaración de voluntad de los propietarios integrantes del consorcio exteriorizada en una asamblea con las mayorías legales, recaudo que no aparece cumplimentado en el caso.- Tal extremo no puede ser suplido por la autorización otorgada al administrador en el reglamento de copropiedad, puesto que la misma se refiere exclusivamente a la representación del consorcio ante las “autoridades judiciales y administrativas”, aspecto vinculado con su “personería”, pero no obviamente a su legitimación sustancial…” (18).

Es que aun teniendo en cuenta que el Administrador es el órgano de representación del Consorcio y el único facultado para actuar en su nombre en cualquier relación jurídica que deba entablarse con terceros y aún con los mismos consorcistas, dicha representación debe considerarse extendida a todos los supuestos siempre dentro de los límites normales de su gestión, que es la de asegurar a todos los copropietarios, el máximo uso y goce y disfrute de sus propiedades y servicios comunes (19).

Sin perjuicio de ello, el Administrador cuenta de acuerdo con la Ley 13.512 con algunas facultades judiciales que puede ejercer sin necesidad de contar con la previa aprobación o decisión de la Asamblea (20):

1. iniciar o contestar despido del personal;
2. iniciar juicio por cobro de expensas a los consorcistas (21);
3. iniciar el desalojo del inquilino reincidente en la violación de las prescripciones del art. 6 de la Ley 13.512 (22);
4. iniciar todas aquellas acciones tendientes a hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración ante cualquier violación al mismo (23).

Cabe entonces distinguir aquellos supuestos en los cuales el Administrador puede actuar motu propio, de aquellos otros en los que necesitará ineludiblemente contar con la aprobación previa de la Asamblea (24).

Cuando el objeto del litigio a promover es de aquellos que se encuentra explícita o implícitamente incluido dentro de las facultades que la ley y el reglamento asignan al Administrador para el adecuado funcionamiento del sistema creado por la Ley 13.512, éste no necesitará de previa aprobación o decisión asamblearia, pues estará actuando dentro de sus atribuciones.

En cambio, los autores que han tratado específicamente la cuestión (y cuya postura compartimos) coinciden en que, para iniciar otra clase de juicios en nombre y representación del Consorcio (especialmente, contra terceros que no forman parte del mismo), y sin perjuicio que el Administrador revista el carácter de representante legal del mismo y/o que el reglamento y/o el acta de su designación y/o alguna decisión asamblearia posterior le otorguen facultades para actuar en juicio en su nombre y representación, deberá también contar con la previa existencia de una decisión asamblearia adoptada en legal forma resolviendo la promoción del litigio (25).

Esta es también la línea que ha seguido mayoritariamente la jurisprudencia (26).

En resumidas cuentas: fuera de aquellas hipótesis expresamente previstas en la Ley 13.512 (cobro de expensas, hacer cumplir el Reglamento, desalojar propietarios o inquilinos que perturban la normal convivencia, cuestiones laborales con el personal dependiente del consorcio), el Administrador no puede por sí solo decidir la promoción de acciones judiciales en nombre y representación del Consorcio sustituyendo de este modo a la Asamblea en la adopción de decisiones que le son privativas (27).

Es que por más personalidad jurídica propia y distinta de los titulares de las unidades funcionales que tenga el Consorcio de Propietarios, y por más carácter de representante legal del mismo que detente su Administrador, de conf. con lo establecido por el art. 36 del Cód. Civil, se pueden reputar como actos de las personas jurídicas los de sus representantes legales siempre y cuando ellos no excedan los límites de su ministerio. “El exceso obrado más allá de los límites de la función de órgano de la persona jurídica que desempeñan sus dirigentes, ya no es dable atribuirlo al ejercicio de la función en cuanto tal, desde que la excede. En otros términos, el órgano tiene señalado en las normas constitutivas de la persona jurídica la órbita de su funcionamiento, de manera que cuando la actividad de quien se desempeña en aquel carácter se desorbita, el exceso no es obra del órgano en cuanto tal, sino del individuo humano que ha determinado esa irregularidad que no puede ponerse a cargo de la entidad, que queda extraña a la desorbitación” (28).

Ahora bien, esta tesis o posición restringida no es tampoco completamente unívoca pues, aun participando del principio general, existen autores (29) y fallos (30) que sostienen —al menos obiter dicta— que esta situación reconocería o podría reconocer dos excepciones:

1º) que el Reglamento de Copropiedad y Administración ponga dicha facultad en cabeza exclusivamente del Administrador; o

2º) que, por decisión posterior, la Asamblea de Copropietarios delegue con alcance general dicha facultad en el Administrador.

Por nuestra parte, sostenemos en esos casos la insanable nulidad tanto de la cláusula del Reglamento como de la decisión asamblearia que acuerde semejante facultad en cabeza del Administrador, por entender que ambas resultan totalmente contrarias tanto como la letra y al espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal pues, al delegar en él decisiones o facultades que son privativas de la Asamblea, lisa y llanamente se subvierte todo el esquema de gobierno del ente consorcial construido por la Ley 13.512 (31).

En cuanto a la decisión que cabe adoptar ante la falta de cumplimiento de este requisito, algunos tribunales han encuadrado jurídicamente la situación como falta de personería (32) mientras que otros lo han hecho como falta de legitimación activa para obrar (33). Cuestión que reviste interés más que académico, pues muy diferentes resultarán las consecuencias de adoptar uno u otro criterio. Mientras que en el primer caso, bastaría con presentar la ratificación de la Asamblea dentro del plazo otorgado para subsanar el defecto; en el segundo dicha ratificación resultará imposible, pues el proceso concluye automáticamente —considerando además como que el mismo jamás ha sido iniciado por el Consorcio (34)— resultando necesaria entonces la iniciación de un nuevo proceso acompañando para ello la autorización previa de la Asamblea (y corriendo además las costas también a cargo del Administrador y no del Consorcio (35).

4. Contestación de demandas entabladas contra el Consorcio.

Siguiendo el razonamiento empleado anteriormente, la conclusión lógica debería ser que, cuando la materia litigiosa concerniera a asuntos que escapan de la competencia conferida al Administrador por la ley y el reglamento para el adecuado funcionamiento del sistema, el mismo debería también requerir el acuerdo previo de la Asamblea de Copropietarios antes de proceder a contestar la demanda (y, obviamente, también sobre el sentido de dicha contestación).

Mas muchas veces ocurrirá que resultará imposible para el Administrador convocar con éxito una asamblea válida (es decir, con la debida anticipación y respetando los plazos y formas legales y reglamentarios) antes del vencimiento del plazo otorgado para la contestación (36).

En ese caso, el Administrador deberá contestar demanda oponiéndose al progreso de la acción y, tan pronto resulte materialmente posible, convocar a la Asamblea para dar cuenta de su gestión y requerir tanto la ratificación de lo actuado como instrucciones posteriores (37).

5. Conclusiones.

1) Tanto la jurisprudencia como los autores se inclinan mayoritariamente por reconocer que el Administrador cuenta con facultades suficientes como para actuar en nombre y representación del Consorcio en toda clase de juicios.

2) Sin perjuicio de lo dicho, debe diferenciarse claramente por un lado las facultades —aún implícitas— que tiene el Administrador para representar al Consorcio en toda clase de juicios, de la competencia para decidir en su nombre la promoción de un litigio judicial de cualquier índole.

3) El Administrador puede por sí solo y en ejercicio de las facultades que la propia Ley 13.512 le confiere: a) iniciar o contestar despido del personal; b) iniciar juicio por cobro de expensas a los consorcistas; c) iniciar el desalojo del inquilino reincidente en la violación de las prescripciones del art. 6 de la Ley 13.512; d) iniciar todas aquellas acciones tendientes a hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración ante cualquier violación al mismo.

4) Fuera de las hipótesis mencionadas en la conclusión anterior, el Administrador no puede por sí solo decidir la promoción de acciones judiciales en nombre y representación del Consorcio por tratarse de decisiones privativas de la Asamblea, cuya previa aprobación deberá requerir.

5) En caso de juicios entablados contra el Consorcio concernientes a situaciones que encuadraren en la conclusión anterior, el Administrador deberá contestar demanda oponiéndose al progreso de la acción y, tan pronto resulte materialmente posible, convocar a la Asamblea para dar cuenta de su gestión y requerir tanto la ratificación de lo actuado como instrucciones posteriores.

(1) CACiv. y Com. La Matanza Sala I 14/4/2010 in re "Consorcio de Propietarios Calle Rosales 267 c. Gajoji S.R.L." R.S.D. 21/10 www.abogadodpl.blogspot.com.ar/2010/06/jurisprudencia-propiedad-horizontal.html.

(2) Conf.: CNACiv Sala D 16/11/2010 in re “Proto, María F. c. Andreoni, Héctor E. y otro” JA 2011-II-726; íd. Sala H 22/9/2004 in re “Facio, Sara del C. y otros c. Kirschbaum, Luis y otros” JA 2005-I-746; íd. Sala G 15/11/2005 in re “Agosti, Jorge A. c. Consorcio Soldado de la Independencia 1258” JA 2006-II-683; íd. Sala B 5/3/1981 in re “Consorcio Pueyrredón 2366/68 c. Kodner, Isaac” JA 1981-IV-344; PAPAÑO, Ricardo José-KIPER, Claudio Marcelo-DILLON, Gregorio Alberto-CAUSSE, Jorge Raúl: “Derechos Reales” T.II – 1ª edic. – Depalma – Bs. As., 1990 – pág. 44; GURFINKEL DE WENDY, Lilian N.-MARTINEZ, Nory B.: “¿Posee el consejo de administración en la propiedad horizontal funciones resolutivas y/o ejecutivas, o éstas le corresponden en forma excluyente a los órganos de decisión y ejecución?” JA 2006-II-684).

(3) CURA GRASSI, Domingo C.: “El consorcio de propietarios: personalidad, personería y consecuente responsabilidad” JA 2000-IV-1119.

(4) Conf. CNACiv Sala G 15/11/2005 in re “Agosti, Jorge A. c. Consorcio Soldado de la Independencia 1258” JA 2006-II-683.

(5) La existencia de un Consejo de Administración, que algunos reglamentos contemplan, no resulta obligatoria sino facultativa. Tiene una función exclusiva de vigilancia, contralor y asesoramiento del desenvolvimiento administrativo, sin poder de decisión.

(6) RACCIATI, Hernán: “Propiedad por pisos o departamentos” – Depalma – Bs. As., 1975 – p. 212.

(7) CONSTANTINO, Juan A.: “El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad horizontal” – Depalma – Bs. As., 1992 – p. 325.

(8) Conf. GABAS, Alberto Aníbal: “Derecho práctico de propiedad horizontal” T.I – Ed. Hammurabi – p. 23.

(9) GURFINKEL DE WENDY-MARTINEZ, loc. cit.

(10) CNACiv Sala H 9/8/1999 in re “Consorcio Güemes 3732 c. Rodríguez, María L.” JA 2000-I-517.

(11) Conf. GURFINKEL DE WENDY-MARTINEZ, loc. cit.

(12) Conf. PAPAÑO y otros, op. cit., págs. 50/51.

(13) GRISPO, Jorge Daniel: “Teoría y práctica societaria” – 1ª edic., 1ª reimpr. – La Ley – Bs. As., 2005 – pág. 51.

(14) Conf. CNACiv Sala H 9/8/1999 in re “Consorcio Güemes 3732 c. Rodríguez, María L.” JA 2000-I-517.

(15) “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos”.

(16) Hoy día, para evitar este tipo de dificultades, es de práctica incluir dichas facultades en todos los Reglamentos.

(17) “En la discusión parlamentaria de la ley 13.512, se suprimió las facultades judiciales del administrador, que venían incluidas en el proyecto del P.E. En efecto, se suprimió el art. 11 párr. 2 del proyecto: ‘por considerar excesivo conferir poderes a los representantes de los propietarios en materia de litigios judiciales, en los que se requieren idoneidad y títulos de los que pueden carecer’ (Diario de Ses. 1948, p. 1351, Ses. de agosto 26).- Con ello coincidió el miembro informante de la comisión de legislación del Senado, que también se refirió expresamente al tema, siguiendo el temperamento de la supresión de las facultades judiciales al administrador” (CNACiv Sala B 5/3/1981 in re “Consorcio Pueyrredón 2366/68 c. Kodner, Isaac”, voto en minoría del Dr. Rómulo E.M. Vernengo Prack, JA 1981-IV-344).

(18) CNACiv Sala B 5/3/1981 in re “Consorcio Pueyrredón 2366/68 c. Kodner, Isaac” JA 1981-IV-344; el resalt. es nuestro.

(19) Conf. GURFINKEL DE WENDY, Lilian N.: “La propiedad horizontal” – LexisNexis – pág. 389.

(20) CNACiv Sala B 5/3/1981 in re “Consorcio Pueyrredón 2366/68 c. Kodner, Isaac”, voto en minoría del Dr. Rómulo E.M. Vernengo Prack, JA 1981-IV-344.

(21) CNACiv Sala F 22/4/1997 in re “Consorcio Arenales 3853 c. Rubino, Dora”.

(22) Art. 15 terc. párr. Ley 13.512.

(23) CNACiv Sala B 29/8/2008 in re “Consorcio Solís 225/227 c. Nordberg, Mats. I.” JA 2008-IV-695; íd. Sala D 13/3/1996 in re “Consorcio Barrientos 1520 c. Penjasoff, Pablo”.

(24) Conf. FALCON, Enrique M.: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación” T. I – 2ª edic. – LexisNexis – Bs. As., 2006 – p. 46.8.f) págs. 485/486.

(25) Entre otros: GABAS, op. cit. § 32 pág. 157; GURFINKEL DE WENDY, op. cit., págs. 389 y ss.; HIGHTON, Elena I.: “Propiedad horizontal y prehorizontalidad (Derechos Reales T.4)” – 2ª edic. renov. y ampl. – Hammurabi – pág. 624.

(26) CNACiv Sala L 30/6/1989 in re “Consorcio J. Salguero 2955/57 c. Agostino” LLOL. Para daños y perjuicios: CACiv. y Com. La Matanza Sala I 14/4/2010 in re "Consorcio de Propietarios Calle Rosales 267 c. Gajoji S.R.L." R.S.D. 21/10 www.abogadodpl.blogspot.com.ar/2010/06/jurisprudencia-propiedad-horizontal.html; CNACiv Sala E 30/11/1978 in re “Consorcio de Propietarios Estado de Israel 4750/4752 c. Letzen, Sara” LL 1979-B-319; CACiv. y Com. Mar del Plata Sala II 22/9/1994 in re “Consorcio de Copropietarios Edificio Warren II c. Palacios Harriague, Victoriano”, JUBA B1351102. Para juicios de medianería: CNACiv Sala B 5/3/1981 in re “Consorcio Pueyrredón 2366/68 c. Kodner, Isaac” JA 1981-IV-344. Para constituirse en parte querellante: CNACrim. y Correc. Sala VII 2/5/2000 in re “Suárez, Jorge” JA 2001-III-738; íd. Sala III 8/7/1980 in re “Di Giorno, Miguel A.” LL 1981-A-141.

(27) CNACiv Sala D 30/3/1979 in re “De Angelis Roca, Alfonso H. c. Sociedad A.V.E.C.A. S.A.” LL 1979-C-114.

(28) LLAMBIAS, Jorge Joaquín: “Tratado de Derecho Civil – Parte General” T.II – 11ª edic. actualiz. por Patricio Raffo Benegas – Ed. Perrot – p. 1143 pág. 71.

(29) PAPAÑO y otros, op. cit., págs. 56/57.

(30) CNACiv Sala D 30/3/1979 in re “De Angelis Roca, Alfonso H. c. Sociedad A.V.E.C.A. S.A.” LL 1979-C-114; íd. íd. 7/9/1979 in re “Consorcio de Propietarios Calle Virrey Cevallos 215 c. Amasia S.A.” ED 86-406; CACiv. y Com. La Matanza Sala I 14/4/2010 in re "Consorcio de Propietarios Calle Rosales 267 c. Gajoji S.R.L." R.S.D. 21/10 www.abogadodpl.blogspot.com.ar/2010/06/jurisprudencia-propiedad-horizontal.html.

(31) En contra de nuestra opinión: CNACiv Sala D 30/3/1979 in re “De Angelis Roca, Alfonso H. c. Sociedad A.V.E.C.A. S.A.” LL 1979-C-114; íd. Sala I 23/11/1994 in re “Consorcio Esmeralda 1066 c. Saroto, Aníbal”.

(32) CNACiv Sala E 30/11/1978 in re “Consorcio de Propietarios Estado de Israel 4750/4752 c. Letzen, Sara” LL 1979-B-319.

(33) CNACiv Sala B 5/3/1981 in re “Consorcio Pueyrredón 2366/68 c. Kodner, Isaac” JA 1981-IV-344; CACiv. y Com. La Matanza Sala I 14/4/2010 in re "Consorcio de Propietarios Calle Rosales 267 c. Gajoji S.R.L." R.S.D. 21/10 www.abogadodpl.blogspot.com.ar/2010/06/jurisprudencia-propiedad-horizontal.html.

(34) Algunos meses más tarde, en la misma causa cit. en la nota 1, el mismo tribunal tuvo ocasión de resaltar expresamente que “el acogimiento de la excepción de falta de legitimación para obrar activa en autos no solo trae aparejada la culminación del incipiente proceso, sino también, el desplazamiento del Consorcio de Propietarios de la relación judicial suscitada con la litis incoada (arg. art. 352 del CPCC)” (30/9/2010 R.S.I. 405/10).

(35) Conf. CACiv. y Com. La Matanza Sala I 30/9/2010 in re "Consorcio de Propietarios Calle Rosales 267 c. Gajoji S.R.L." R.S.I. 405/10.

(36) Cinco, diez o quince días hábiles, según los casos.

(37) Conf. HUMPRHREYS, Ethel: “La obligación de rendir cuentas del administrador del consorcio” JA 2008-III-476. “La función del administrador consiste, por vía de principio, en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio y los que, excediendo dicho marco, no permitan, en razón de urgencia, la convocatoria a asamblea para recabar el correspondiente mandato” (CNACiv Sala H 9/8/1999 in re “Consorcio Güemes 3732 c. Rodríguez, María L.” JA 2000-I-517).